"Autora: Dra. Adriana Gugliano Herani"
A lentidão e a burocracia que o cidadão brasileiro enfrenta perante o Poder Judiciário quando exercita o seu direito constitucional (artigo 5º , inciso XXXV, da Constituição Federal) de ver solução a lesão ou ameaça de lesão ao seu direito são de conhecimento de todos. Sabe-se que, atualmente, um processo pode levar mais de dez anos para ser julgado. A morosidade do Poder Judiciário ocasiona conseqüências devastadoras ao cidadão, que passa desacreditar na Justiça. É certo que esse problema dificulta o acesso do cidadão à Justiça, o que contraria o tão defendido “Estado Democrático de Direito”, adotado pelo ordenamento jurídico brasileiro. Diante da demora na solução judicial, os cidadãos têm optado por outros caminhos mais rápidos, dentre os quais está a autocomposição da lide e a solução por decisão de pessoas estranhas ao Judiciário. A primeira dá-se por meio da transação, conciliação ou mediação e a segunda, pelo juízo arbitral.
Na transação, as partes fazem concessões recíprocas e chegam ao consenso, sem a intervenção do juiz. Na conciliação, as partes fazem tais concessões perante o juiz antes de iniciar a instrução da causa. A conciliação ainda pode se dar extrajudicialmente, perante pessoa previamente escolhida pelas partes que media a negociação e propicia o bom diálogo até que as partes cheguem a uma solução. Com o intuito de desafogar o Poder Judiciário, em 1996, entrou em vigor a Lei n. 9.307/96 que dispõe sobre a Arbitragem. Esse instituto é um caminho privado para solução de conflitos relativos a direitos patrimoniais disponíveis, sem a participação do Poder Judiciário. Através deste caminho, as partes que o aderiram levam o conflito às Instituições Arbitrais para que o árbitro escolhido pelas partes, após ouvi-las e analisar o caso, decida e resolva o litígio. Compara-se o instituto à “justiça privada”. O caso levado às Instituições Arbitrais pode ser resolvido por mera mediação de pessoa especialista e indicada pela Instituição, de modo que as partes decidirão o caso de maneira amigável. O mediador, conduzirá o diálogo entre as partes para que elas decidam o conflito. Caso não se resolva por meio da mediação, o conflito poderá ser decidido pelo procedimento da arbitragem. A adesão pelas partes se faz através da convenção de arbitragem, conhecida como cláusula compromissória e compromisso arbitral. Assim, as partes aderem à arbitragem em contrato escrito para que os litígios que vierem a surgir sejam submetidos à Instituição Arbitral previamente escolhida. O procedimento da arbitragem instaurado é semelhante ao do processo judicial. A vantagem é que na arbitragem o caso é obrigatoriamente solucionado em até seis meses. Além disso, as instituições arbitrais são compostas de árbitros que podem ser qualquer pessoa capaz e de confiança das partes. Normalmente, as instituições arbitrais possuem um elenco de árbitros por si selecionados através dos critérios da idoneidade e da habilidade. O rol de árbitros é ofertado às partes que escolhem a pessoa mais adequada para formar a Câmara que julgará o seu caso. Cada parte também pode indicar o seu árbitro, ainda que fora desse elenco. Preocupadas com a solução do conflito da melhor maneira possível para as partes, as Instituições Arbitrais apresentam infra-estrutura robusta para o processo seguir de maneira ágil, imparcial e eficaz e assim, conseqüentemente, atender ao conceito de justiça defendido pela jurista Rosa Maria de Andrade Nery, qual seja, “dar a cada um o que é seu”. Os Condomínios Edilícios também são vítimas da morosidade judicial quando exercem seus direitos de defesa de seus interesses, mormente no tocante à cobrança e à satisfação da contribuição condominial não paga pelo condômino. A morosidade beneficia o inadimplente em prejuízo do Condomínio, eis que acarreta impacto direto em sua estrutura financeira. Isso porque as verbas condominiais são destinadas ao pagamento de funcionários, contas e benfeitorias que ajudam a valorizar o imóvel e sofrendo tal impacto, inviabiliza-se honrar com tais obrigações. Além de propiciar o desfalque no plano financeiro mensal e onerar o Condomínio no pagamento de honorários advocatícios para o ajuizamento de ações pertinentes, o inadimplemento e a demora na satisfação do débito inviabilizam a execução de reparos e melhoramentos. Desta forma, a omissão do inadimplente prejudica os condôminos que se esforçam mensalmente para honrar a sua obrigação legal de pagar as contribuições condominiais, conforme artigo 1.336 do Código Civil. Baseando-se nisso, a solução dos conflitos que envolvem o Condomínio Edilício por meio da Mediação e Arbitragem é uma alternativa que facilita o recebimento das quantias devidas pelo condômino inadimplente em até seis meses. Isso evita o desfalque em sua estrutura financeira, de modo a viabilizar uma melhor administração, e conseqüentemente, a valorização do imóvel. Importante esclarecer que qualquer problema passível de transação e disponível pode ser resolvido pela arbitragem, tais como cobrança de contribuições condominiais, responsabilidade civil por danos causados nas unidades autônomas onde se discute se o dano decorreu de atos provocados pelo Condomínio ou pelo condômino vizinho, dentre outros. Para introduzir essa alternativa no Condomínio, é essencial previsão na convenção condominial. Caso a convenção não preveja, deverá ser alterada para inserção da cláusula compromissória, mediante a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil. Enfim, embora a lei da arbitragem tenha doze anos, tal alternativa despertou interesse maior a alguns anos. De acordo com a matéria publicada em 26 de março de 2008 no “Clipping Eletrônico da Associação dos Advogados de São Paulo”, a arbitragem cresceu no país, ocupando o quarto lugar no uso da arbitragem em número de partes em procedimento. Atualmente, ainda é um caminho pouco usual pelos Condomínios Edilícios, por desconhecimento dos síndicos e condôminos. Contudo, tal alternativa é usual na solução de conflitos que envolvem grandes empresas. Certamente, a alternativa beneficia a boa administração que todo Condomínio Edilício deve ter, além de desafogar o Poder Judiciário.
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