Além da responsabilidade trabalhista, previdenciária e fiscal, respondem civilmente pelos acidentes que eventualmente ocorram em suas dependências.
Tudo isso sem esquecer das disputas e problemas causados entre os próprios condôminos (brigas, barulho, animais, garagem, falta de pagamentos das cotas condominiais etc...)
Enfim, os condomínios exercem funções que vão muito além da antiga missão de apenas arrecadar as taxas condominiais para fazer frente às despesas com a manutenção do prédio, taxas que têm gerado grandes impactos negativos na vida dos condôminos. Alias, a inadimplência condominial é um dos gravames que mais prejudicam a vida em condomínios e, se não solucionado, rapidamente, torna-se uma bola de neve de cada vez mais difícil solução.
Para todos os problemas supracitados, existem hoje formas alternativas e pacíficas de solução, que substituem a antiga e única alternativa, que se concentrava na procura ao Poder Judiciário.
Infelizmente, essa via de resolução, como todos estamos sabendo, não é a mais viável, uma vez que o Judiciário ficou lento em função do acúmulo de ações judiciais em trâmite, só resolvendo seus processos num prazo médio de 5 anos.
As formas alternativas que estamos falando, de solucionar tais problemas são a mediação e a arbitragem. Com o advento da Lei 9.307/96 (Lei de Arbitragem Brasileira), criou-se no Brasil a possibilidade de serem levadas às Câmaras Arbitrais, causas que versem sobre direitos patrimoniais disponíveis, sendo que a sentença arbitral é um título executivo judicial, do qual não cabe mais recurso.
O procedimento arbitral é rápido, informal, especializado, sigiloso, e muito menos custoso do que o procedimento judicial. O fato de ser sigiloso impede a publicidade causada às partes no Poder Judiciário, porque lá, a causa é pública.
Ademais, na maioria das vezes, o que ocorre durante o procedimento arbitral, é que as partes se compõem, o que é excelente, já que evita o desgaste psicológico e financeiro causado em virtude de uma demanda demorada proposta no Poder Judiciário. São inúmeras as vantagens da mediação e da arbitragem para as administradoras de condomínios, síndicos, e para os próprios condôminos, uma vez que rapidamente, de forma sigilosa, e por um custo muito acessível, a questão é dirimida.
Há duas formas de se possibilitar a utilização da arbitragem pelos Condomínios:
A) Inserindo na Convenção Coletiva do Condomínio a Cláusula Compromissória, que encaminha para ser resolvida pela arbitragem qualquer questão pertinente aos condôminos.
A-1) Isso poderá ser feito através de Assembléia Geral Extraordinária, convocada especificamente para essa alteração da convenção que deverá ser aprovada por dois terços dos presentes.
Havendo a presença de tal cláusula no Regimento Interno do Condomínio, ou sua Convenção, todos os conflitos de interesse, inclusive cobranças das cotas condominiais, questões de vizinhança serão solucionados pelo Tribunal Arbitral escolhido, o qual administrará todo o procedimento, de forma rápida e eficiente, e de modo a preservar uma relação sadia entre as partes.
B) Depois de surgido o conflito, e não presente à cláusula compromissória, as partes, de comum acordo poderão optar pela mediação e arbitragem através do termo compromissório.
Há que se frisar que a sentença arbitral goza dos mesmos poderes da sentença judicial, bastando, em caso de não cumprimento espontâneo do acordo, ser executada judicialmente, sem a necessidade de um processo de conhecimento.
Portanto, a utilização da mediação e da arbitragem é um grande ganho não só para os condomínios, mas para todas as relações civis, trabalhistas e comerciais, que versem sobre direitos patrimoniais disponíveis.
Fonte: Em Condomínios - Por Antonio Carlos Faria Pirillo (acpirillo@conciliare.com.br)
Publicada em 09/12/2008
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