O dia a dia na sociedade em geral e principalmente em condomínio é marcada por conflitos de diferentes gêneros, tais como: discussões, cães e gatos, barulhos e festas e principalmente inadimplência, gerando stress e incomodo.Como ninguém gosta de pagar a conta pelo vizinho, a inadimplência acaba sendo uma das principais dores de cabeça de quem vive em condomínio.
A realização de atividades capazes de estabelecer a comunicação e o entendimento entre os moradores do condomínio é uma ótima forma de alcançar o tão almejado equilíbrio e a qualidade de vida entre todos. Nesse sentido, aparece a importante e fundamental figura do arbitro, que tenta compor as partes e solucionar o conflito.
Muitas das vezes é o síndico que acaba fazendo este papel, mas como ele também é um morador e interessado, os condomínios tem contado cada vez mais com ajuda especializada para solucionar rapidamente conflitos através da arbitragem.
Mas o que é essa tal arbitragem de que tanto falam atualmente?
A ARBITRAGEM é uma via de solução de conflitos, rápida, sigilosa e de baixo custo, regulamentada pela a lei 9.307/96, onde o árbitro, através da aproximação das partes tenta chegar em um acordo satisfatório, e caso isso não seja possível o árbitro emite a sentença arbitral. O interessante é que tanto o acordo homologado na arbitragem ou a sentença arbitral possuem o mesmo valor legal que uma sentença do poder judiciário. Apesar da arbitragem ter diversos atrativos, dentre eles a vantagem de não poder ocorrer recursos, o mais aclamado tem sido a rapidez das soluções, vez que a Lei determina o prazo máximo de 180 (cento e oitenta dias) dias para a resolução do conflito.
A esta altura da leitura você deve estar se perguntando como o seu condomínio pode se beneficiar da arbitragem para solucionar a inadimplência. Não se trata de mágica, mas sim apenas do uso de uma ferramenta legal antes esquecida, mas que vem conquistando cada vez mais condomínios adeptos.
No meu entendimento, primeiramente devemos analisar a convenção do condomínio, pois a convenção é soberana e faz lei entre as partes.
Desta forma qualquer alteração da convenção de condomínio se exige no mínimo 2/3 (dois terços) dos titulares proprietários (que podem ser representados por procuração pelos inquilinos) através de assembléias extraordinárias. Para eleger a arbitragem no condomínio com a finalidade de resolver problemas dos condôminos presentes e futuros deve ser alterada a convenção quanto a cláusula do “PODER” competente para dirimir conflitos, desta forma mudando o poder judiciário para o poder arbitral.
No silêncio da convenção quanto a cláusula do “PODER”, tem-se por óbvio o judiciário como competente, assim, deverá haver uma assembléia extraordinária convocada especificamente para eleger a arbitragem com a aprovação da maioria dos presentes ou o que determinar a convenção.
CONVENÇÃO CONDOMINIAL
Com cláusula de “PODER” – que define o judiciário para resolver os problemas Assembléia Geral Extraordinária Especifica para alteração da convenção.
- 2/3 (dois terços) dos proprietários ou procuradores.
Sem cláusula de “PODER” – que define o judiciário para resolver os problemas Assembléia Geral Extraordiária Especifica para eleger a Arbitragem para solucionar os problemas condominiais.
- Maioria dos presentes, ou o que determinar a convenção.
A segurança que a arbitragem trás é que em caso de não cumprimento do determinado no acordo ou na sentença o Judiciário exercerá o papel de obrigar as partes ao cumprimento, com a grande vantagem de não se discutir mais a questão em si, neste caso a divida da inadimplência. Ou seja, o condomínio economiza muito tempo e dinheiro, vez que já se eliminou o procedimento mais demorado da justiça que é o julgamento e todos os possíveis recursos, indo direto para execução da dívida.
Se você deseja aplicar a arbitragem no seu condomínio, aconselho sempre que procure uma instituição ou câmara arbitral especializada e idônea, que poderá analisar sua convenção condominial indicando os procedimentos necessários para a rápida e eficiente solução do seu problema. Nada melhor do que tirar os problemas da frente e canalizar a energia para assuntos mais agradáveis com seus vizinhos!
Caso você tenha dúvidas ou sugestões sobre a arbitragem, encaminhe via e-mail que terei o maior prazer em esclarecê-las.
Autora – Dra. Emanuela Veneri Lemes – emanuela@arbimovel.com.br
Advogada, formada pela Universidade Paulista – UNIP, pós graduada em processo geral e especialista em direito imobiliário pela FMU, Conciliadora do Fórum Regional de Pinheiros da Capital, Árbitra e Sócia-Presidente da Arbimóvel – Câmara de Mediação e Arbitragem para Negócios Imobiliários, Consultora Jurídica Imobiliária de diversas empresas do mercado imobiliário e condomínios e Colaboradora da Revista/Jornal Vivendo em Condomínios.
Fonte:http://casaevida.com.br/condominios/inadimplencia-x-arbitragem/
Publicada em 27/mar/2010
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